Sprzedajesz działkę ze słupem albo linią? Zanim pójdziesz do notariusza, sprawdź roszczenie

Kupiec patrzy w górę i zbija cenę

Znasz ten scenariusz. Dajesz ogłoszenie albo sąsiad pyta o kawałek pola. Kupiec przyjeżdża, ogląda, wszystko mu się podoba. I wtedy podnosi wzrok na przewody. Albo potyka się o żółty słupek gazociągu. "No tak, ale tu przecież nic nie postawię. Musi być taniej."

Ma trochę racji. Linia czy rura ogranicza, co można zrobić z ziemią. Tylko że to ograniczenie ktoś Ci narzucił. Firma przesyłowa trzyma tam swoje urządzenia, zarabia na nich, a za utratę wartości Twojej działki nie zapłaciła. Sprzedając pole taniej, w praktyce dopłacasz do jej interesu.

Trzy rodzaje pieniędzy i co się z nimi dzieje przy sprzedaży

Przy działce ze słupem, linią albo rurą w grę wchodzą zwykle trzy różne rzeczy. Każda zachowuje się przy sprzedaży trochę inaczej. Poniżej ogólne zasady, a szczegóły zawsze trzeba sprawdzić w konkretnej sprawie.

Pieniądze za przeszłość

Jeśli firma korzystała z działki bez umowy, za okres, kiedy byłeś właścicielem, należy się zapłata Tobie. Co do zasady to roszczenie nie przechodzi automatycznie na kupującego. Zostaje przy Tobie, nawet po sprzedaży.

Haczyk jest taki, że można je przenieść jednym zdaniem w umowie. Jeśli w akcie notarialnym znajdzie się zapis, że przekazujesz kupującemu "wszelkie prawa i roszczenia związane z nieruchomością", te pieniądze mogą przejść na niego. Często bez Twojej świadomości.

Pieniądze na przyszłość

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu należy się temu, kto jest właścicielem w chwili jej ustanawiania. Jeśli sprzedasz działkę, zanim sprawa się zakończy, te pieniądze najpewniej trafią do kupującego.

Spadek wartości działki

To najtrudniejszy temat. W niektórych sprawach właściciel może upominać się o wyrównanie za to, że linia obniżyła wartość działki. Przy sprzedaży sytuacja zależy od tego, kiedy i jak to roszczenie powstało. Tu nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich i trzeba to ocenić w konkretnej sprawie.

Najpierw roszczenie, potem notariusz

Najrozsądniejsza kolejność jest prosta: zanim wystawisz działkę na sprzedaż, sprawdź, ile warte są roszczenia związane ze słupem. Wtedy masz kilka dróg do wyboru:

• Załatwić sprawę przed sprzedażą - dochodzisz pieniędzy za przeszłość i za ustanowienie służebności, a potem sprzedajesz działkę z uporządkowaną sytuacją. Kupiec widzi wpis w księdze i wie, na czym stoi.
• Sprzedać, ale zachować pieniądze za przeszłość - w umowie zaznaczasz, że roszczenie za lata wstecz zostaje przy Tobie, i dochodzisz go osobno.
• Uwzględnić roszczenia w cenie - jeśli przekazujesz je kupującemu, to świadomie i za odpowiednią cenę, a nie gratis.

Każda z tych dróg może mieć sens. Bez sensu jest tylko jedno: sprzedać w ciemno i oddać pieniądze za darmo, nawet o tym nie wiedząc.

Ile mogą być warte te roszczenia

To zależy od działki. Liczy się rodzaj urządzenia i napięcie linii, to, czy na działce stoi słup, długość linii albo rury na Twoim gruncie, ceny ziemi w gminie i przeznaczenie działki. Przy działce budowlanej, przez którą idzie linia, sprawa wygląda zupełnie inaczej niż przy skrawku pola z jednym słupem przy drodze.

Zanim ustalisz cenę z kupcem, sprawdź szacunek w wycenie z AI. Wpisujesz numer działki i widzisz, o jakich pieniądzach może być mowa. Wtedy łatwiej zdecydować, czy dochodzić ich samemu, czy uwzględnić je w cenie.

Czas nie czeka na kupca

Sprzedaż ziemi trwa. Szukanie kupca, negocjacje, kredyt kupującego, termin u notariusza. Przez ten czas okres 6 lat wstecz przesuwa się dalej. Po sprzedaży nowe pieniądze za korzystanie z gruntu przestają Ci przybywać, a stare z każdym rokiem się przedawniają.

Dlatego jeśli sprzedajesz działkę i chcesz zachować pieniądze za przeszłość, nie zostawiaj tego "na po sprzedaży". Sprawę lepiej ruszyć równolegle albo wcześniej.

A jeśli to Ty kupujesz działkę z linią?

Krótko, bo to temat na osobną rozmowę. Kupując działkę, przez którą idzie linia albo rura bez wpisu w księdze wieczystej, możesz stać się osobą, której należy się wynagrodzenie za ustanowienie służebności na przyszłość. Pieniądze za lata przed zakupem zwykle należą się poprzedniemu właścicielowi. Przed zakupem zajrzyj do działu III księgi wieczystej i zapytaj sprzedającego, czy prowadził jakąś sprawę z firmą.

Gdy kupcem jest sąsiad

Na wsi ziemię często kupuje sąsiad zza miedzy, który zna pole od lat i wie, że stoi na nim słup. Rozmowa jest wtedy prostsza, ale nie zwalnia z myślenia. Sąsiad też może wiedzieć, że za słup należą się pieniądze, i liczyć na to, że po zakupie sam się o nie upomni. Nie ma w tym nic złego, jeśli obaj wiecie, o czym rozmawiacie. Problem zaczyna się wtedy, gdy wie tylko jedna strona.

Najczęstsze błędy sprzedających

• Podpisanie aktu bez czytania projektu. Notariusz odczytuje akt na głos, ale w pośpiechu łatwo przegapić jedno zdanie o roszczeniach.
• Przekonanie, że "po sprzedaży to już nie moja sprawa". Pieniądze za lata, kiedy byłeś właścicielem, mogą dalej należeć się Tobie.
• Zgoda na obniżkę ceny bez zastanowienia. Jeśli kupiec zbija cenę z powodu linii, a Ty nie dostałeś od firmy nic, tracisz dwa razy.
• Odkładanie sprawy "na po sprzedaży". Okres 6 lat wstecz biegnie dalej, a po sprzedaży trudniej zebrać dokumenty i dogadać się z nowym właścicielem.
• Sprzedaż w trakcie rozmów z firmą bez uzgodnienia z osobą prowadzącą sprawę. Zmiana właściciela w połowie sprawy potrafi ją mocno skomplikować.

Sprawdź działkę, zanim ją sprzedasz

Wystarczy numer działki albo numer księgi wieczystej. Sprawdzimy, czy firma ma podstawę do korzystania z gruntu, ile mogą być warte roszczenia i jak najlepiej ułożyć sprawę w czasie względem sprzedaży.

Twoją sprawą od początku do końca zajmie się doświadczona Kancelaria Terminus, zdalnie, w całej Polsce. Pisma do sądu i reprezentację wykonuje nasza kancelaria. Sprawdzenie i wstępna wycena są bezpłatne. Koszty dalszej sprawy dostajesz na piśmie, zanim cokolwiek podpiszesz.

Wyślij zgłoszenie, najlepiej zanim umówisz się z notariuszem. Odezwiemy się w ciągu 2 dni roboczych. Jeśli dostałeś już od energetyki propozycję pieniędzy, przeczytaj też, dlaczego nie podpisywać jej w ciemno.